Vastgoed is dood

In dit artikel geef ik antwoord op één van de meest gestelde vragen die ik krijg namelijk: “Is het nog verstandig om te investeren in vastgoed?”

Om deze vraag goed te kunnen beantwoorden moet ik jullie meenemen in een aantal zaken en nieuwe ontwikkelingen die belangrijk zijn om het grotere plaatje van vastgoed te begrijpen.

Goed om te weten: In Money Matrix is een volledige module gewijd aan dit onderwerp om het antwoord voor jezelf te vinden op de vraag of het voor jou interessant is te investeren in vastgoed.

Kijk hier om te ontdekken of Money Matrix iets is voor jou.

In dit artikel wil ik je alvast een beetje op weg helpen en een beeld schetsen van waar je rekening mee moet houden als je vandaag de dag wil investeren in vastgoed.

Liever kijken? Check de video:

In de Europese zone daalt de vraag naar hypotheekleningen met maar liefst 74%

Laten we eerst eens kijken naar een aantal recente krantenkoppen:

"Eurozone mortgage demand falls at record pace."

De aanvraag naar hypotheekleningen om een woning mee te kunnen aankopen, daalt in record tempo.

"Germany's biggest house price fall in decades marks end of property boom."

Duitsland is de economische motor van Europa. Als daar belangrijke zaken veranderen, heeft dat ook een grote invloed op de rest van Europa.

 Ook in Nederland een aantal interessante cijfers:

"Grote prijsdalingen, Q4 2022 op de woningmarkt tot wel 10% lokaal"

Een ander interessant weetje:

 "De vraag naar hypotheekleningen daalde in het vierde kwartaal van 2022 zelfs sneller, dan tijdens de kredietcrisis van 2008."

In de Europese zone daalt de vraag naar hypotheekleningen met maar liefst 74%, met als koploper Duitsland (- 93%). Dat zijn natuurlijk waanzinnige cijfers, die niet anders kunnen dan een grote impact hebben op onze economie en een teken aan de wand zijn voor de precaire economische situatie waarin Europa zich momenteel bevindt. 

Het vastgoed spelletje begrijpen

Belangrijk om het antwoord te vinden op de vraag of je al dan niet nog in vastgoed wil investeren, is eerst heel goed begrijpen hoe het vastgoed spelletje eigenlijk werkt.

Kleine sidenote: ik ben zelf 10 jaar actief geweest in het vastgoed, met eigen immokantoor en de laatste jaren ook als vastgoedhandelaar. 

De reden waarom heel veel mensen rijk zijn geworden door vastgoed is omdat ze een aantal principes hebben toegepast -bewust of onbewust- die ervoor hebben gezorgd dat ze ‘slapend’ rijk zijn geworden. 

Door je eigen geld te gaan hefbomen via een lening (meer geld van je oorspronkelijke kapitaal maken), hier vastgoed mee aankopen en dit vervolgens te verhuren zet je in op het spelletje van quasi ‘free money’. En net omdat vastgoed zo toegankelijk was voor de gewone man/vrouw, was het één van de beste tools naar financiële vrijheid.

De pro’s begrijpen dus dat ze op een heel goedkope manier geld kunnen lenen (ofwel een heel lage interest hoeft te betalen op leningen) en die zorgen er voor dat met het vastgoed dat ze kopen en dat ze kunnen doorverhuren, er een positieve cashflow ontstaat.

Positieve cashflow =  de opbrengst groter is dan de kosten.

Die extra inkomstenstroom (vaak in combinatie met het herfinancieren van het opgebouwde kapitaal in hun leningen) gaan ze vervolgens opnieuw investeren (in vastgoed). 

Op die manier bouw je ‘eenvoudig’ een patrimonium uit en dat is de manier waarop heel veel mensen ‘slapend’ rijk zijn geworden.

Lees ook: "Waarom je in (financiële) slavernij leeft."

Asset inflatie

Een tweede heel belangrijk inzicht binnen vastgoed is asset inflatie. Heel veel mensen denken dat de waarde van vastgoed op een magische manier alleen maar blijft stijgen, maar eigenlijk is dat niet waar. De reden waarom dat vastgoed zo hard in prijs is gestegen, is omdat de hoeveelheid geld ook enorm gegroeid is. 

Hoe meer geld er in een systeem komt, hoe minder één unit van dat geld waard wordt. Om die reden gaan mensen dat geld omzetten in andere assets in de hoop om die geldontwaarding te kunnen voorblijven.

Het is eigenlijk een soort van vlucht en dat hebben we de voorbije 100 jaar ook zien gebeuren, zowel op het gebied van vastgoed, aandelen en recentelijk ook crypto. 

Sommige mensen misbruiken dat systeem of anders verwoord, proberen het systeem in hun eigen voordeel te doen werken, door (bijna) ‘gratis’ geld te gaan lenen en dat geld dan vervolgens in assets te gaan steken die een hogere opbrengst genieten. 

Piramide systeem

Ons systeem is dan ook gebouwd als een piramide. Hoe hoger je in de piramide zit hoe makkelijker het wordt om geld te verdienen. Omdat je dus bijna ‘gratis’ geld kan lenen, waardoor het vrij eenvoudig is om vervolgens een groter rendement daarop te creëren. Dit kun je dan doen door het geleende geld te gaan investeren in verschillende assets zoals dus aandelen, vastgoed en meer.

 Om een heel simpel voorbeeld te geven, als je 1% interest moet betalen op het geld dat je leent en dat geld ga je investeren in een ander asset, dat makkelijk 4%, 5% of zelfs meer procent oplevert, wordt je dus eigenlijk slapend (en gratis) rijk.

Reset season

Ondertussen zijn we aan het breekpunt gekomen. Ik noem dat breekpunt ook wel 'reset season':

1.   Het ontstaan van een nieuw financieel systeem

Eerst en vooral hebben we de nieuwe wereldorde die het einde zal betekenen van de hegemonie van het Westen.

De hegemonie van het Westen is eigenlijk gebouwd op een fiat monetair systeem, de heerschappij van de dollar en vooral op het feit dat men de dollar zonder enige limiet kan blijven bijdrukken.

De nieuwe wereld orde echter, zal gaan draaien op een commodity backed systeem. En dat betekent op echte fysieke waarden en dus niet langer op lucht, een heel groot verschil is met het huidige financiële systeem. En omdat we dan niet meer het geld bij creëren dat nu wél nog wordt gecreëerd, kan dit een groot gevolg hebben voor andere asset classes, zoals dus ook voor vastgoed.

2.   Lenen wordt duurder

Om de inflatie nu te temperen zijn de overheden en centrale banken de rentes aan het verhogen. Oftewel lenen wordt veel duurder. Hierdoor gaan minder mensen lenen met als gevolg: er komt minder geld in het systeem. Hierdoor zou die inflatie kunnen dalen.

We zagen het in het begin al: Minus 75% op het gebied van lening aanvragen in de Europese zone. Dat is natuurlijk waanzinnig veel.

Uiteindelijk betekent minder leningen, minder kopers op de markt. Met minder kopers op de markt, heb je dus meer aanbod en minder vraag. En als je minder vraag hebt, dan daalt de prijs… simpel. 

3.   De ‘going green madness’ heeft een grote impact op vastgoed

  Tegen 2050 wil men Europa klimaatneutraal maken en dat gaat een gigantische impact hebben en 'stranded assets' creëren. Dit betekent simpelweg dat er heel wat woningen niet meer zullen voldoen aan bepaalde energievoorwaarden en daarom ook niet meer verhuurd of verkocht mogen worden. Ze “stranden” dus letterlijk (aldus een artikel van het IMF).

4.   Begrenzing op huurprijzen

We leven tevens in een samenleving waarin dat de huurder enorm hoge bescherming geniet en je kunt je voorstellen, dat als deze crisis zich doorzet, dat er ook heel wat mensen zijn die hun huur straks niet meer kunnen betalen. Die huurders echter, zullen stevig beschermd gaan worden door de overheid en daarom zal het als eigenaar veel risicovoller worden om te gaan verhuren, want als je huurder de huur niet meer kan betalen, zal jij zelf het missende geld op moeten hoesten. 

5.   Oversterfte zorgt voor meer panden op de markt

En last but not least, we zitten momenteel met een record aan oversterfte. Dat heeft natuurlijk ook een impact op de vastgoedprijzen. Waarom? Er komen meer panden op de markt, terwijl er minder kopers op de markt zijn. Dat zal er opnieuw voor zorgen dat er een prijsdruk naar beneden komt op vastgoed.

Maar wat dan wel?

Ik wil zeker niet dat je vastgoed volledig afschrijft als interessante investering. Vooral omdat ik denk dat er de komende jaren ook wat opportuniteiten zullen ontstaan voor de slimme investeerder, net omwille van die grote correctie die er aankomt.

Dus wat dan wel?

Differentiëren

Investeren in vastgoed kan voor sommigen alsnog een goede zet zijn, maar probeer te zorgen dat je niet 100% afhankelijk bent van je vastgoed. En wat bedoel ik daarmee? Heel veel mensen hebben geen ruimte om te investeren in andere zaken, omdat ze eigenlijk volledig afhankelijk zijn, of volledig vastzitten door hun eigen hypotheek. Probeer daarom je eigen financiën zo te organiseren en te structureren, dat je niet 100% afhankelijk bent van de afbetaling van je vastgoed.

Oftewel, ga diversifiëren. Hier schreef ik al eerder over in dit artikel: “Het belang van meerdere vlaggetjes (flag theory)”

Zelfvoorzienende property

In mijn mening kunnen eigendommen die in hun eigen energie kunnen voorzien wel eens enorm gaan stijgen in prijs. Dit zou dus ook een opportuniteit kunnen zijn. 

Koopjes & de energy game

Voor diegene die toch graag in vastgoed in NL en/of België willen investeren, is het de kunst om de slimme koopjes te vinden. Speel hier dan ook vooral in op de ‘energy game’. 38% van de woningen heeft nu een EPC (energieprestatiecertificaat) label E of F en het kan nu heel interessant zijn om een appartement of een woning op de kop te tikken met een van deze lage labels, gezien de renovatieplicht tegen 2028. Als jij weet dat je met slechts een beperkte investering hier een aanzienlijk betere score van kunt maken, die voldoet aan de aankomende nieuwe regelgeving, kan dit voor mooie opportuniteiten zorgen.

Weg uit Europa

Last but not least. Als je zelf een mobielere levensstijl kan opzetten, wil ik toch meegeven dat Europa op dit moment niet de beste plek lijkt om te gaan investeren in vastgoed. Voor de mensen die er dus voor open staan, zullen er in het buitenland met die nieuwe wereldorde en zeker in emerging markets, enorm veel opportuniteiten zijn. In toekomstige video’s zal ik hier dieper op ingaan.  

Conclusie

Conclusie? Ik denk dat het belangrijk is om te beseffen dat we op een punt zijn aangekomen dat een nieuwe en bredere kijk op vastgoed nodig is. Wat de voorbije 100 jaar heeft gewerkt biedt geen enkele garantie op de volgende 100 jaar… 

Uiteraard ben ik ook heel benieuwd naar jouw mening. Wat denk jij dat er de komende jaren met vastgoed zal gebeuren?

Wil je in dit proces begeleid worden, de juiste informatie tot jezelf nemen en je omringen met like minded freedom seekers? Dan is Money Matrix iets voor jou. 

Talk soon!

Benjamin

Meer lezen?

The Bigger Picture: wat er écht gaande is op globaal niveau.

De grootste crash ooit is op komst.

Hoe overleef je de great reset?